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棚户区改造政策生变 三四线楼市走向十字路口
2018-07-02 09:35:10

6月25日,有市场传闻称,国开行棚改项目合同签订审批权被回收总行。该消息一出就引发了市场关注,一时间,“全国棚改叫停”、“房地产市场重大利空”等解读也引发了市场的恐慌和地产股下跌。据悉,房地产及相关的钢铁、水泥板块出现了较大跌幅。其实从年初开始,国开行就开始收紧棚改项目。然而此次棚改政策仍引发了不小的反响,背后的原因究竟是什么呢?

政策生变

从媒体的公开报道看,此次棚改政策的变动和调整主要体现在两方面。一方面是国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须由总行审批。不过这并不意味着所有的棚改项目都暂停了,目前仍在进行中的项目依然继续执行。另一方面是,过去以货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者,从此次政策变动看,棚改的审批程序趋严,加之涉及总行权力的收紧,意味着后续棚改安置的节奏或会放缓。从初衷看,棚改计划其实是一个民生工程,有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中,各地还有不少城中村、城镇危旧房。棚改则给予了这些人群以货币化的补偿安置,并对危旧房进行拆除。为了解决棚户区改造的资金问题,央行于2014年创设了抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具,目的就是为了棚改提供长期低利率的资金支持。棚改的总投资额主要由三大政策性银行提供,其中,国开行更是棚改投资的主力,在2016年和2017年,棚改的总投资额占比达到了66%和48%。目前,棚改已经是最重要的货币投放方式之一。

截至2018年5月底,新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%;抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。有分析指出,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市的房价上升。2017年,时任住建部副部长的陆克华在接受记者采访时表示,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。从地方样本来看,货币化安置的比例也很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。“市场突然增加了几百万手持现金的购房者,加之大部分城市的信贷较为宽松,因此购房者积极购房。各种政策叠加之下使得过去3年房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,再从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者说道。可见,目前的货币化安置引发了房地产市场不小的波动,因此未来以实物安置为主的比例也会大幅度上升。

三四线房地产市场格局生变


不可否认的是,棚改的货币化安置对全国房地产销售起到了巨大的推动作用。知名房地产专家谢逸枫告诉《中国产经新闻》记者,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。仅在2016年和2017年,货币化安置就带来了2亿多的房地产销售,拉动作用明显。除此之外,货币化安置对于去库存的作用更大,一些三四线城市在2017年已经完成了去库存,转向补库存。有些城市没有及时补库存,甚至出现了供不应求、房价上涨的局面。尽管三四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来房价的上涨空间,与城市的发展状况脱离。谢逸枫表示,棚改的融资渠道和资金来源的变化,或者说贷款方式的转变,对于三四线城市来说或会产生一定的不利影响。“棚改是房地产投资的主要支撑力,如果棚改的融资方式发生变化,房地产的投资额就可能出现下降。其次,失去了棚改的资金助推,有些三四线城市的库存甚至会急剧上升,房价则将急剧降温。三四线城市的商品房销售量也会由此下降,甚至变得低迷。”谢逸枫说道。

自2015年起,对于棚户区改造的安置问题兴起了货币化的安置方式,该政策推行的初衷就在于改善困难家庭的住房条件,推进房地产去库存。而此次国开行的政策变动,也反映了棚改的逻辑或发生变化。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者,棚改当前遇到的困难有两方面。一方面是资金的压力开始增加,尤其是货币化安置带来了一定的财政和贷款压力。另一方面,在棚改过程中也引起了“棚改是否导致了三四线城市房价上涨”的质疑。因此,此次国开行的改革举措也是较为务实的。放眼未来,各地方政府新增棚改项目的建设将明显放缓,甚至作为棚改项目承接主体的融资平台,都面临资金链骤然收紧和偿债压力。决策层对地产去库存的着力点或将从棚改逐步转向租赁市场,未来棚改重心和政策支持方向可能会转移到住房租赁及建设等配套措施上来。据《澎湃新闻》报道,过去五年,有6000多万居民出棚进楼,居住环境和条件得到改善,棚改取得显著成效。今年为更好解决老百姓住房问题,政府工作报告中提出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年改造580万套,3年计划改造1500万套。尽管从总量来看,与去年600万套目标相比,今年棚改目标有所降低,各省棚改任务总体下降,但是棚改这一大的政策方向没有改变,也不可能全面取消。



来源:中国财经新闻 2018.6.28